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深圳楼市重现一成首付 中国式次贷隐患局部抬头

深圳楼市重现一成首付 中国式次贷隐患局部抬头

  □本报记者 万晶

  “买这套二手房,我只付了一成五的首付。”深圳的王先生一脸平静地告诉中国证券报记者,一套价值120万元的二手房,他首付只交了18万元。

  看到房价快速上涨,王先生开始有了投资楼市的念头。由于他只有二十几万元首付款,却又想投资两套房子,于是只有求助于帮他买房的中介。

  “中介很乐意做,只要你诚心诚意要买房,他们能够与按揭评估公司合作做高评估价,以阴阳合同的方式申请到低于两成的首付。”王先生告诉记者,他用于申请银行贷款的评估价是高于实际成交的120万,这样可以申请到实际上高于总房价八成的贷款。

   降低首付助推炒房风

  “零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩,沉寂一段时间之后再次在深圳楼市出现。业内人士称,楼市信贷政策收紧阶段,各家银行对贷款审查较为严格;而今贷款政策宽松,商业银行房贷任务加重,阴阳合同难以监督出现降低首付的情况不难理解。

  随着深圳楼市的疯狂,越来越多的投资客重新活跃起来,而这些投资客乐于一成首付,本钱少而赚的快,房价上涨一些出手卖掉即可获利丰厚。中国证券报记者装作投资客调查发现,许多和中介公司熟悉的投资客都在寻求低于两成的首付,这样用更少的本金,他们可以购买更多的房产,房价上涨后出售获利也更多,实现以小博大。

  对于大手笔的投资客,中介也在积极想办法吸引。一家小中介的按揭员对中国证券报记者表示,他们现在可以通过与按揭评估公司合作,将物业的评估价做高,做成“阴阳合同”。利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额甚至可以为买家实现“零首付”。

  “100万元的房子,如果评估价做到112.5万元,那么申请了八成按揭后,客户支付的首付款只有10万元。”该按揭员称,对于一次购买多套房产的投资客,往往是向不同的银行申请贷款。对于这种高杠杆的房贷融资方式,在房价持续上涨的今天,重新成为广深投资客热衷的炒楼方式。

  工商银行的一位个贷经理表示,在购房按揭中,银行很难监控“阴阳合同”,银行拿到的合同是做高了评估价的合同,对于每套房产的价格银行又不可能逐一去核实。

  早在去年下半年,深圳和广州部分新楼盘就推出了低首付的促销方式。但“低首付”操作方式各有不同,深圳部分楼盘的销售人员称,低首付是银行主动向符合条件的公务员或者深圳事业单位部分员工提供九成按揭,号称可以利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式,由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

  在广州首期款不足的部分则是由发展商垫付。这些方式无论购买总价多少,只要交纳一定数量的定金即可办理购房和按揭手续,首期余额一般是在入伙后两年内分期免息缴付。

  银行相关人士表示,在垫首付的交易中,购房者与开发商私下签订了一份真实交易合同。而登记、办证等所使用的都是虚高房价的合同,在这种情况下,银行就很难监控这种“阴阳合同”。这种“阴阳合同”的做法属于违规行为,理论上银行可以追究相关的责任赔偿。这种做法放宽了购房者的门槛,从而增加了个人的信贷风险以及银行的放贷风险。

  广州满堂红地产研究部经理周峰认为:“降低首付是在钻市场的空子。”但是他认为在银行控制风险的前提下,零首付案例不会广泛出现。

   二套房贷全面松动

  深圳楼市自三月以来,已经连续上涨三个月,成交量也持续维持高位。这种回暖和去年年底实施的个人房贷“新政”密切相关,即首套住房利率打七折,首付降至二成的优惠政策。这个旨在应对金融危机、扩大内需、提高对居民购买普通自住房的优惠政策,而今却在执行中被滥用。

  中国证券报记者在地产中介和银行实地调查中发现,一些银行已逐渐将优惠范围扩大,把第一套房贷优惠政策,用到了第二套甚至多套房贷身上。一些资深投资客往往利用和银行、中介公司的良好关系,所有投资房产都采用一套房贷政策。

  “只要你名下没有房产,而丈夫或妻子名下有房产还在按揭,可以按首套住房申请,没问题的。即使个人名下还有房产,运作一下也没问题。”某大型地产中介按揭部经理信誓旦旦地表示,银行房贷已经相当于全面放松。而对于一些资深炒房客这样的大客户,在楼市上升阶段,申请到多套的优惠贷款,也不是难事。

  国务院131号文件中规定:“对于已经贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。于是,销售商和银行首先在住房面积上做起了文章。

  由于各地人均住房面积不同,缺乏统一的标准。购房者轻松的即可开到证明,而银行对这一块审查并不严格,二套房贷政策在执行过程中已被全面放松。

  据了解,截至5月末,深圳工、农、中、建四大行发放的住房贷款相比年初净增长额均超过50亿元,远超去年同期水平,呈现井喷式增长态势。在深圳房贷市场上,四大银行占据了八成份额。

  由于当前银行对公贷款业务上升空间有限,纷纷将目光转向以房贷为主的个人贷款业务。房贷有房可供抵押,且客户分散,业务稳定,是银行利润的重要来源和新的增长点。竞争中,大型商业银行的优势较为明显。其活期存款多,资金成本低,可确保七折利率房贷资金来源。

  一位专业人士表示,深圳有不少银行还推出房贷创新产品,目的是降低贷款利息和减轻供房压力。如主要面向高端客户的“气球贷”产品具有省息的功能。“存抵贷”产品则可帮助现金流较充足的一般客户,存贷款共用同一账户,客户有资金可随时存入抵消部分贷款利息。对于一时资金紧张、供楼有困难的客户,有银行推出了“假日贷款”产品,可在一段时间内只还息暂不还本,减轻资金压力。

   炒房客卷土重来

  深圳市国土房管部门的最新数据显示,一手住宅价格4月份环比上涨12.4%,达到12902元/平方米,5月均价再度逼近13000元/平方米,而6月份的第一周,深圳市新房成交均价已与2007年历史高点相差无几,达16500元/平方米,同比上升28.1%,最高一天成交均价高达18200元/平方米。以此推算,深圳房价今年以来的涨幅已达30%左右。“今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%,而现在已经达到20%以上,投资客开始大量入市,助推了房价上涨。”深圳中原地产总经理李耀智透露,但目前入市的主要是保值型投资客。

  正是在这样的背景下,投资者开始无惧无畏地频繁现身,与今年前3个月以自住型为主的买家相比,四五月份逐渐涌现出来的投资者比例日渐上升。

  “如果投资比例一直上升,达到五成左右,就会是一个很不好的市场信号。”李耀智表示,目前在银行信贷放松的情况下,无论是对外地还是本地的投资客,没有一个很好的约束办法,“唯一的办法就是收缩信贷,但现在看来还没有任何迹象。”

  与此同时,外地投资客也涌入深圳。位于梅林关口的“书香门第上河坊”近期频频被温州炒房团光顾,营销总监王永胜介绍,温州炒房团主要针对中小户型和未来发展高成长性物业,先尝试性购买几套,接着再有大部队赶到。

  而对于近来颇为流行的“房荒论”,深圳市房地产研究中心副主任王锋表示,截至6月20日,官方网站显示的深圳可售房源为38294套,420多万平方米,但存量只能反映在建项目达到批售状态的情况,实际上还有很多在建项目没有拿到预售许可证,这部分数量很大但没有被计入存量数据里。王锋认为,目前存货不多的情况是短暂的,随着开发商加快投资速度,下半年楼市的存量将明显增多。

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